Pour aider les développeurs noirs, les programmes commencent par un accès au capital

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Depuis 15 ans, Harvey Yancey construit et rénove des maisons au taux du marché, des logements abordables et des espaces commerciaux à Washington, DC Pendant ce temps, son entreprise, H2DesignBuild, a surmonté les défis de financement et trouvé son chemin dans des accords avantageux.

Mais depuis le début, M. Yancey, qui est noir, a déclaré qu’il était conscient de l’homogénéité raciale de l’industrie et des limites auxquelles il était confronté en raison de la couleur de sa peau. «C’était toujours la conversation silencieuse dans la pièce», a-t-il dit.

Aujourd’hui, l’immobilier commercial reste un domaine dans lequel la grande majorité des promoteurs sont blancs. Peu de statistiques fiables sont disponibles, mais l’association industrielle NAIOP a rapporté dans une enquête de 2013, l’année la plus récente disponible, que 4,4 pour cent des professionnels de l’immobilier commercial étaient noirs. Cette année, seulement 5% des membres de l’Urban Land Institute se sont décrits comme noirs ou afro-américains.

La disparité a de nombreuses sources, y compris le manque de familiarité de nombreux Afro-Américains avec le domaine et le manque de connexions qui en résulte. Mais le plus grand défi, disent les développeurs noirs, est d’avoir accès au capital, y compris les prêts, les garanties de prêt et les fonds propres. Cela peut être dû à des bilans limités, à de courts antécédents ou à un manque de réseaux riches et influents. En conséquence, leurs entreprises ont du mal à se développer et à rester à la marge alors que les villes du pays voient leur centre-ville remodelé par d’autres développeurs aux poches profondes.

Les observateurs disent que ce n’est pas un problème nouveau.

«Il y a une longue histoire dans l’immobilier de cela; cela a été systématique et prononcé pendant des décennies, des siècles », a déclaré Christopher J. Mayer, professeur d’immobilier à la Columbia Business School. «Les gens en ont parlé, observé ce fait, mais l’engagement vraiment fort à faire quelque chose est beaucoup plus récent.»

L’assassinat de George Floyd en mai dernier et les manifestations qui ont suivi Black Lives Matter ont intensifié l’attention portée aux disparités raciales à travers le pays. Tout au long de l’été et de l’automne, les prêteurs et autres sociétés de services financiers ont commencé à annoncer des initiatives visant à lutter contre les inégalités raciales. En tant qu’industrie, les services financiers eux-mêmes sont majoritairement blancs, bien que ses dirigeants s’engagent à changer.

Des géants bancaires comme Bank of America, Citigroup et JPMorgan Chase, ainsi que des institutions plus petites, ont annoncé des initiatives totalisant des milliards de dollars qui se concentrent largement sur les communautés et les entrepreneurs de la couleur. Une partie du financement est réservée au logement abordable et au développement commercial dans les collectivités à faible revenu, ce qui profitera à tous les promoteurs immobiliers.

Les praticiens et analystes de longue date dans le domaine affirment que si de nouveaux dollars doivent redresser le déséquilibre racial de l’industrie, les fonds doivent être soigneusement conçus pour qu’une plus grande partie de l’argent se retrouve entre les mains des développeurs noirs.

En octobre, JPMorgan Chase a annoncé une initiative de 30 milliards de dollars pour faire progresser l’équité raciale qui comprenait des engagements substantiels pour les petites entreprises dirigées par des minorités et les ménages noirs et latinos. L’annonce faisait également état de 14 milliards de dollars de nouveaux prêts et investissements au cours des cinq prochaines années pour agrandir les logements locatifs abordables dans les collectivités à faible revenu.

Les observateurs applaudissent la taille et l’ampleur de ces initiatives, mais certains soulignent que ce type de financement n’est souvent pas destiné spécifiquement aux développeurs de couleurs.

Et lorsque le financement n’est pas destiné aux développeurs minoritaires, «l’histoire nous a montré qu’il finit par aller aux développeurs majoritaires», a déclaré Ken McIntyre, directeur général du Real Estate Executive Council, une association professionnelle pour les cadres de l’immobilier commercial de couleur .

C’est un désavantage pour les promoteurs noirs qui se concentrent sur le logement abordable – et pour les communautés elles-mêmes, a déclaré M. McIntyre. Les promoteurs noirs sont plus susceptibles d’embaucher des entrepreneurs noirs et d’autres travailleurs, dont certains peuvent vivre dans ces quartiers, ce qui permet à l’argent de tourner plusieurs fois et d’améliorer progressivement une zone. Mais lorsque les promoteurs sont blancs, «en fin de compte, ils rapportent la valeur nette à la maison», a-t-il déclaré.

«À moins que vous n’imposiez que l’argent ira dans la communauté de manière à ce que vous sachiez qu’il y restera, il disparaîtra et vous faites la même chose», a-t-il dit.

JPMorgan Chase continuera à s’appuyer sur ses efforts pour identifier et renforcer le pipeline de développeurs noirs, a déclaré un dirigeant de banque qui s’est exprimé sous couvert d’anonymat car les détails n’étaient pas publics.

En septembre, Citigroup a annoncé 200 millions de dollars de capitaux propres et de financement pour des projets de logement abordable par des promoteurs minoritaires.

Les défenseurs disent qu’il est important de s’assurer que le capital est versé aux entreprises qui en ont besoin.

«Il est beaucoup plus facile d’engager de l’argent que de le livrer», a déclaré Alicia Glen, fondatrice de la plate-forme de développement immobilier MSquared et ancienne adjointe au maire de New York pour le logement et le développement économique. «Il faut trouver les personnes qui ont des relations, que ce soit avec des développeurs minoritaires ou dans des communautés minoritaires.»

Cela pourrait signifier acheminer des capitaux via des prêteurs désignés comme institutions financières de développement communautaire, qui sont mandatés pour déployer des fonds dans les communautés marginalisées et ont tendance à avoir des liens profonds avec les développeurs et les communautés de couleur.

Par exemple, City First Bank, un prêteur à Washington, entretient des relations étroites avec ses emprunteurs, trouvant des moyens de diriger des capitaux vers des entreprises prometteuses mais naissantes. La banque voit un regain d’intérêt de la part des grandes institutions financières, a déclaré son directeur des prêts, Sonja Wells, «mais tout cela reste à une échelle plus petite qu’elle ne pourrait l’être.

Quelle que soit la qualité des initiatives, la plupart des fonds de prêt pour les développeurs noirs ont tendance à se concentrer sur la même chose: le logement abordable. De nombreux défenseurs conviennent que les promoteurs devraient ressembler aux communautés dans lesquelles ils construisent, mais orienter les promoteurs de couleur uniquement vers des logements à faible revenu ou pour des travailleurs réduit leur influence potentielle – et leur profit. Les marges sur le logement abordable sont limitées, ce qui rend difficile la croissance des promoteurs qui travaillent uniquement dans ce domaine.

«Ce que j’ai découvert, c’est que les fonds qui existent pour les développeurs de couleurs vous poussent vers un prix plus abordable, ou sont limités à cela», a déclaré Moddie Turay, fondateur de City Growth Partners, une société de développement de Detroit.

Les projets au taux du marché nécessitent cependant davantage de capital-investissement. Et c’est quelque chose qui a toujours été un défi pour les développeurs noirs, qui ont souvent moins de liens avec la richesse générationnelle. Avant la pandémie, la valeur nette d’une famille noire typique en Amérique était le dixième de celle d’une famille blanche, selon une étude de la Brookings Institution. Les développeurs noirs disent qu’il est souvent impossible de gagner plusieurs millions de dollars en fonds propres «amis et famille» parce que leurs réseaux n’ont pas ce genre d’argent.

«Les capitaux propres ne sont pas facilement disponibles», a déclaré Craig Livingston, associé directeur chez Exact Capital et président de la New York Real Estate Chamber. Lui et ses collègues ont peut-être des antécédents incroyables, a-t-il déclaré, «mais lorsque nous sommes en concurrence avec des développeurs de deuxième ou de troisième génération, nous n’avons pas la même assise financière ou l’accès au capital-risque.»

Quelques initiatives ont vu le jour qui se concentrent sur ce problème. En juin, par exemple, Morgan Stanley et la Fondation Ford ont lancé un fonds de 26 millions de dollars qui fournit des fonds propres aux entreprises émergentes appartenant à des minorités et des femmes. Le fonds – qui est le résultat de près d’une décennie de stratégie pour aider au mieux les développeurs de couleurs – sera géré par TruFund Financial Services, une institution financière de développement communautaire.

Et Blue Vista, une société de gestion de placements de Chicago, crée un fonds de capital-investissement de 100 millions de dollars pour les entreprises immobilières appartenant à des minorités et des femmes. Ému par les manifestations pour la justice raciale cet été, Robert G.Byron, cofondateur de l’entreprise, a examiné l’histoire de l’entreprise et a constaté que les accords dans lesquels l’entreprise avait fourni des capitaux à des entreprises novices dirigées par des personnes de couleur et des femmes avaient fonctionné. bien.

Blue Vista a structuré son nouveau fonds en réponse, avec un plan visant à fournir un capital d’amorçage et un mentorat à une poignée de nouveaux développeurs talentueux. D’ici quelques années, les bénéficiaires seront plus susceptibles d’être prêts à rechercher des capitaux auprès de sources plus établies.

Le programme de Blue Vista est similaire à celui que Don Peebles, un développeur Black à succès à New York, a annoncé en 2019. M. Peebles vise à rassembler 450 millions de dollars d’investissements pour des développeurs sous-capitalisés sur plusieurs marchés clés. Mais parmi les sociétés de capital-investissement, dit M. Byron, il ne semble pas y avoir de véritable concurrence pour trouver et investir dans ces développeurs.

«Juste en grattant la surface, sans marketing, nous avons trouvé des gens vraiment capables – intelligents, talentueux, expérimentés», a déclaré M. Byron. Et les investisseurs sont également enthousiastes.

«Ce que j’entends de la part des investisseurs et des utilisateurs potentiels, c’est:« C’est exactement ce que nous réclamons »», a-t-il déclaré. «C’est un peu une évidence.»

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